8 советов, как выбрать земельный участок.

От того, насколько правильно вы выберете земельный участок, будет зависеть не только ваше качество жизни, но и количество времени и средств, которые вы потратите на устранение возможных недостатков. Такие проблемы могут возникнуть вскоре после покупки участка.

1. Уточните, для чего можно использовать землю 

При покупке участка под строительство самое важное, на что необходимо обратить внимание, — это вид разрешенного использования земли. Застройка возможна на тех участках, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) или садоводства. «Если установлен другой вид разрешенного использования, то следует иметь в виду, что изменение вида разрешенного использования участка возможно, если это предусмотрено Правилами землепользования и застройки».

Также следует обратить внимание на категорию земли. К примеру, раньше было запрещено строительство на землях сельхозугодий. «Однако теперь на них могут быть образованы садовые земельные участки, которые предусматривают возведение жилых домов. При этом назначение земли после выделения доли в садовом некоммерческом товариществе, образованном на сельхозугодьях, все-таки придется поменять. Также покупателю стоит учесть, что если он планирует строить дом для постоянного проживания, лучше отказаться от покупки участков в СНТ, ведь там могут возникнуть сложности с регистрацией».

Согласно действующему законодательству, запрещается строительство жилых домов на землях лесного фонда. По его словам, если покупатель по ошибке приобретет там участок и построит дом, то его могут снести в судебном порядке. «Поэтому при выборе участка необходимо, чтобы собственник предоставил покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где будет указана категория земли и вид его разрешенного использования. До конца этого года потенциальный приобретатель может также запросить выписку из ЕГРН самостоятельно»
При покупке участка под строительство важно обратить внимание на вид разрешённого использования земли. Застройка позволена на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) или садоводства.

Если установлен другой вид разрешённого использования, то стоит учесть, что изменение вида возможно, если это предусмотрено Правилами землепользования и застройки.

Также следует обратить внимание на категорию земли. Например, раньше было запрещено строительство на землях сельхозугодий. Однако теперь на них могут быть образованы садовые земельные участки, на которых можно возводить жилые дома. При этом назначение земли после выделения доли в садовом некоммерческом товариществе всё же придётся поменять.

Покупателю стоит учесть, что если он планирует строить дом для постоянного проживания, лучше отказаться от покупки участков в СНТ, так как там могут возникнуть сложности с регистрацией.

Согласно действующему законодательству, запрещается строительство жилых домов на землях лесного фонда. Если покупатель по ошибке приобретёт там участок и построит дом, то его могут снести в судебном порядке. Поэтому при выборе участка необходимо проверить, чтобы собственник предоставил выписку из ЕГРН, где будет указана категория земли и вид её разрешённого использования. До конца этого года потенциальный приобретатель может запросить выписку из ЕГРН самостоятельно.

2. Проверьте наличие ограничений и обременений

Прежде чем приобрести земельный участок, важно узнать, нет ли на нём каких-либо обременений и ограничений прав на землю. К таким обременениям относятся аренда, ипотека, арест и сервитут.

Сегодня любой человек может проверить наличие таких ограничений и обременений, включая самого покупателя, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить информацию из ЕГРН можно двумя способами: через сайт «Госуслуги» или обратившись в МФЦ.

Однако с 1 марта 2023 года Росреестр прекратил публикацию сведений о собственниках в выписке ЕГРН, если её заказывали третьи лица.

Помимо тщательной проверки выписки ЕГРН, при заключении сделки рекомендуется также указать в договоре, что продавец гарантирует отсутствие обременений или ограничений на участок. Это поможет вам привлечь внимание продавца к проблеме, а в случае нарушения условий договора можно будет требовать возмещения убытков.

3. Продумайте, для чего строите дом, чтобы выбрать расположение

При выборе участка важно понимать, для чего он вам нужен: для постоянного проживания или для дачи. Если вы планируете жить там круглый год, то в первую очередь обратите внимание на удалённость от крупного населённого пункта. Желательно, чтобы он был в пределах 3–7 километров, чтобы вы могли пользоваться всей необходимой инфраструктурой: магазинами, аптеками, больницами, школами и так далее.

Если же вы приобретаете участок для дачи, то удалённость может быть любой, в зависимости от ваших предпочтений и транспортной доступности. Однако рекомендуемое время в пути до дачи — не более часа, даже с учётом возможных пробок.

4. Определите свой бюджет

Важно заранее рассчитать, хватит ли у вас средств на покупку земли.

5. Изучите рельеф, ландшафт и границы участка

При выборе участка для строительства важно обратить внимание на его ландшафт. Необходимо убедиться, что местность не заболочена, так как это может привести к проседанию построек. Также следует тщательно осмотреть территорию на наличие старых фундаментов, мусора и других нежелательных элементов. Если рядом с участком протекает большая река, стоит узнать, не подтапливаются ли земли во время весеннего половодья.

Кроме того, рекомендуется обратить внимание на геометрию участка. Лучше выбирать участок правильной прямоугольной формы, без сильных изгибов и не слишком вытянутый в длину. Ровный рельеф также является важным фактором, поскольку наличие перепадов высот может создать проблемы при строительстве дома.

Наконец, важно проверить, нет ли споров по поводу границ участка. Ошибки, допущенные при межевании или кадастровом учёте, могут привести к наложению участков, то есть к пересечению границ смежных участков. В некоторых случаях участки могут полностью накладываться друг на друга.

6. Узнайте, какие коммуникации есть на участке и какие можно подвести

Для комфортного проживания в доме необходимо обеспечить его основными коммуникациями: водой, электричеством, канализацией, а в идеале — и газом.

На участке обязательно должен быть источник электроэнергии. Если вы планируете построить большой дом (площадью более 150 квадратных метров), то газ также будет необходим. В случае, если вы рассматриваете возможность строительства дома площадью менее 150 квадратных метров, можно выбрать альтернативные варианты: использовать электричество, газгольдеры или другие источники отопления в холодное время года.

Водопровод и канализация в загородных домах чаще всего обеспечиваются путём бурения скважины и установки септика. Если вы приобретаете земельный участок для загородного дома или дачи, то он должен быть хотя бы с возможностью подключения электричества. А установить септик и скважину вы сможете самостоятельно.

7. Познакомьтесь с соседями и управляющей компанией

Если вы приобретаете земельный участок в коттеджном посёлке, то вам необходимо узнать, кто будет управлять посёлком и на основании какого договора.

Также важно проверить договор на наличие условий, запрещающих одностороннее увеличение стоимости услуг, а также на необходимость подписания актов о проведённых работах. Это поможет вам понять, кто будет отвечать за содержание подъездных дорог, уборку снега, вывоз мусора с территории посёлка, строительство инфраструктуры и сколько это будет стоить.

Если вы покупаете дачу в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ), то вам следует пообщаться с правлением товарищества и встретиться с соседями. Это поможет вам узнать размер платежей за общее имущество. Такая информация позволит вам чувствовать себя комфортно не только на своём участке, но и на территории всего посёлка после завершения строительства вашего дома.

8. Не упустите важные документы при заключении сделки

Когда вы нашли подходящий участок для строительства, важно понимать, какие документы должен предоставить продавец.

• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования);
• Паспорт продавца;
• Кадастровый паспорт участка;
• Правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра);
• Выписку из ЕГРН.

Следует подчеркнуть, что ЕГРН — это основной источник информации о земельных участках и других объектах недвижимости. В нём содержатся следующие сведения:

— дата подачи заявления о государственном кадастровом учёте и/или государственной регистрации прав, а также информация о прилагаемых документах;

— содержание правоустанавливающих документов;

— обобщённые данные о правах конкретного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости;

— копия документа, на основании которого сведения были внесены в ЕГРН;

— информация о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.